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这些三四线城市房价还在下跌 有的房价跌回14年前

字号+作者: 来源:观察者网 2021-05-03 14:14 我要评论() 收藏成功收藏本文

今年3月,35个三线城市中,仍有10个城市二手房价格低于一年前,这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌,'...

今年3月,35个三线城市中,仍有10个城市二手房价格低于一年前,这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌,均来自中西部和北部的三线城市。

今年以来,多个热点城市楼市调控持续收紧,一些热点三四线城市也开始纳入调控行列。

相比较为火热的长三角、粤港澳大湾区城市群,中西部和北部的一些三四线城市因市场表现低迷,今年3月以来,相继出台了一系列提振楼市政策,意在稳定楼市。

多个城市出台刺激楼市举措

其中,今年4月张家界举行的房交会期间,为了给广大购房者提供实实在在的优惠,该市还特别出台了契税补贴政策,会展期间购买市中心城区新建商品住房或公寓(含酒店式公寓),每套可享受不超过2万元契税补贴。

在四川达州,达州市政府办公室发布《关于延长执行期限的通知》,达州市中心城区100元/平方米购房补贴将继续执行到今年6月底。

吉林四平此前3月发布鼓励农民进城购房政策:新房折扣,新房和二手房契税全额补贴和消费券补贴,可加入城镇社保和公积金,子女享受城区入学、转学政策。其中,对农民购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,从类似三四线城市的楼市表现看,本身相对偏弱,给予购房契税补贴,有利于提升当地楼市热度,积极消化库存。

此间的一大背景是,在长三角、珠三角等地的不少三四线城市房价上涨压力较大的同时,中西部、北部的很多三四五线城市楼市整体较为冷清,面临较大的去库存压力。数据显示,自2019年棚改逐步退坡至今,贝壳研究院监测的100城中,三四线市场整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升,三四线城市整体新房价格指数仅回到两年前的水平。

这些三四线城市房价下跌,有城市房价跌回14年前

二手房为代表的存量市场能更好体现房产的流通性,其价格波动更能反映市场在价格形成中的决定性作用。国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数,包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。2020年35个三线城市中,13个城市二手房价格下跌,即使今年一季度有局部小阳春行情,部分城市下跌的势头并没有止住。

根据第一财经记者统计,今年3月,这35个三线城市中,仍有10个城市二手房价格低于一年前,而一年前是疫情之后的房价低谷,这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌,均来自中西部和北部的三线城市。其中,北海比一年前下跌了3.4%,南充下跌了5.3%,牡丹江下跌了9.4%,几乎跌去一成。

这些三四线城市房价还在下跌 有的房价跌回14年前

表:今年3月部分三线城市二手房价格变化(来源:国家统计局)

值得注意的是,2020年3月,牡丹江的二手房价格同比下跌了2.2%。连续两年大幅下跌,牡丹江楼市的表现颇为引人关注。贝壳研究院的报告分析,在不考虑通胀的前提下,2020年其二手房房价跌回5年前的价格水平,而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。

黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示,根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式,截至2019年末,牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比,近十年常住人口减少19.4万人,年均减少2.2万人。

该报告指出,由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军,比重达27.1%。

三四线城市楼市大分化

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。由于产业发展较弱,人口外流,又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下,对塌陷区进行了连片改造,建的房子特别多,因此难以新增刚性需求。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,东北的很多老工业城市,产业结构较为单一,在计划经济时代,当地体制内的人都有房子,非商品化的住房占比较大,房子供应多。但近年来随着原材料等基础工业下行,这些城市的年轻人口外流,楼市供大于求。

从宏观层面来看,楼市较为冷清的三四线城市主要呈现出人口基础差或者净流出,经济活力低等特征。而楼市火热的三四五线城市,则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面,这些城市经济发展基础好,人均收入高,人口流入多。

第一财经记者统计显示,2020年共有14个普通地级市居民人均可支配收入超过5万元大关,其中苏州超过6万元。从区域分布来看,这14个地级市全部分布在长三角和珠三角。

丁长发告诉记者,长三角、珠三角的三四线城市,不仅自身民营经济、外向型产业发达,而且地处两大城市群里面,能接受核心城市的技术、资金、产业等溢出,经济十分发达,人均收入高,人口也在净流入。而中西部和北部的很多三四线城市,由于产业欠发达,经济活力较差,人口大量外流,楼市需求较少,加之供应量又大,因此房价也面临下行压力。

无论是在房价还是在土地市场上,三四线城市之间都呈现明显分化。以土地市场为例,当前供求关系总体均衡,即能同时保持新房较快去化和土地市场较高热度的城市只占少数,且多位于长三角等热点城市群。贝壳研究院的数据显示,2020年全年,统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍,占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%。

贝壳研究院研究发现,自棚改退潮以来,缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩,但土地和新房供给还在增加,供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题,已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

一方面是江浙、珠三角的三四线城市房价上涨,土地市场溢价较高,一方面是北部、中西部的很多三四线城市土地市场冷清。在丁长发看来,土地指标也应该跟人走,一些地方的土地指标用不完,而东南沿海发达地区大量人口流入,土地指标不够,这些地方土地指标应该随常住人口的增加而增加。

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